10년 전세살이, 지금은 ‘벼락거지’?
2차 부동산 폭등 전 반드시 알아야 할 내 집 마련 전략
서울 부동산의 계급화, 전세가율 상승, 실수요 중심의 시장 속에서 기회를 잡는 법
“10년 전, 지금의 전세금으로 아파트를 살 수 있었습니다. 하지만 지금은 그 전세로도 집을 못 삽니다. 앞으로 10년 뒤, 다시 후회하지 않으려면 지금이 마지막 기회일지 모릅니다.”
서울 부동산 시장이 다시 출렁이고 있습니다. 전세로 10년을 살아온 사람들조차 이제는 자신이 과거의 매매가보다 더 비싼 전세에 살고 있다는 현실을 마주하고 있습니다. 실제로, 현재 마포의 아파트 전세 시세는 10억에 육박하며, 이는 10년 전 매매가 수준을 넘어섰습니다. 그렇다면 지금이 과연 ‘내 집 마련의 기회’일까요, 아니면 ‘위험한 타이밍’일까요?
[ 서울 입주 예정 물량 계획과 감소 추이 ]
“똘똘한 한 채”, 왜 유독 많이 올랐나?
지난 10년간 서울의 대표 1급지 아파트들은 무섭게 상승했습니다. 특히 KB 선도 아파트 50지수에 포함된 아파트들은 불과 4개월 만에 10억 원 이상 상승하기도 했습니다. 이는 단순한 상승이 아니라 ‘선택받은 아파트’에 대한 수요가 집중된 결과입니다.
무엇보다 실수요 중심의 시장이 이어지면서 “살 집으로 산다”는 심리가 시장을 움직이는 주된 동력이 되고 있습니다. 투자가 아닌, 평생 살 집, 자녀에게 물려줄 집이라는 인식이 강해지며, 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰리고 있는 것이죠.
전세가율이 말해주는 부동산 시장의 체온
전세가율은 시장의 심리를 가장 잘 보여주는 지표입니다. 예를 들어, 한 아파트의 매매가가 20억 원인데 전세가가 10억 원이라면 전세가율은 50%입니다. 이 수치가 70% 이상으로 올라간다면, 이제는 전세로 거주하는 것보다 차라리 집을 사는 것이 나은 상황이 되는 것입니다.
현재 서울의 평균 전세가는 평당 2,500만 원을 넘겼습니다. 이는 10년 전 서울의 평균 아파트 매매가 수준과 거의 동일합니다. “이제는 전세도 부담스러운 시대”로, 전세 수요가 매수 수요로 전환될 가능성이 매우 커지고 있는 시점입니다.
공급 부족 = 2차 폭등의 촉발?
2025년 이후로 서울의 입주 예정 물량은 계속 감소할 전망입니다. 특히 둔촌주공(올림픽 파크 포레온) 같은 대규모 입주 단지가 마무리되며, 이후 수년 간 입주 물량은 거의 전멸에 가깝습니다.
서울시의 모아타운과 신속통합 재개발 정책이 있긴 하지만, 이 역시 중장기적이며 지금 당장 시장에 풀릴 물량은 아닙니다.
따라서 매매가는 보합세를 보이는 반면, 전세가와 임대 수요는 급등하고 있어 ‘매매 + 전세 동반 상승’이라는 2차 폭등장의 신호가 감지되고 있습니다.
1억~3억 소액으로도 가능하다: “입지”와 “회전율”이 답이다
많은 분들이 이렇게 물어봅니다. “1억에서 3억으로 서울에 집을 살 수 있나요?”
정답은 ‘네, 입지를 잘 고른다면 가능합니다’. 중요한 건 ‘아파트냐 빌라냐’가 아니라 ‘어디에 위치했느냐’입니다.
예를 들어: 마포구 염리동, 성동구 응봉동, 금호동, 광진구 자양동, 노량진, 신촌, 합정 등은 과거 허름한 주택가였지만 이제는 재개발로 인한 가치 상승이 기대되는 황금 입지가 되었습니다.
이런 지역에 있는 소형 주택, 또는 신축 기준 면적/가격 요건을 충족하는 주택은 향후 증여, 상속에도 유리하고 투자 가치도 충분합니다.
회전율 전략이란?
자금이 부족한 분들이라면 ‘장기 보유’보다 ‘계획적 매도’를 통해 회전율을 높이는 전략이 필요합니다. 예를 들어 무주택자가 2년간 거주 후 비과세 혜택을 받고 매도한다면, 1억으로 시작한 자금이 3~4년 후 2~3억으로 불어날 수 있습니다.
이 회전 전략을 2~3번만 반복한다면, 10년 안에 10억 자산을 만들 수도 있다는 계산이 나옵니다.
현재 부동산 시장 요약
매매가: 서울 상급지 중심 상승, 중하급지는 보합
전세가: 지속 상승 중, 공급 부족 심화
전세가율: 평균 50~60%, 일부 지역 70% 근접
공급: 2025년 이후 입주 물량 급감
투자자: 다주택자 → 실수요자 전환
대출 환경: 금리 인하 기대감 상승 중
결론: 오늘이 가장 저렴한 날
서울의 1급지 아파트는 앞으로도 우주 끝까지 가격이 치솟을 가능성이 있습니다. 지금 움직이지 않으면 1년, 3년 뒤에 또다시 후회할 수 있습니다.
무엇보다 중요한 건 ‘결단’입니다. 내 집 마련을 계획 중이시거나 소액으로 투자 가능한 지역을 찾고 계신다면, 지금이 바로 정보를 얻고 실천에 나설 마지막 기회일지도 모릅니다.
