경매 시장에서 낙찰을 받고도 보증금을 미납하는 일이 생각보다 자주 발생합니다.
실제로 전체 낙찰자 중 약 10%, 즉 열 명 중 한 명은 미납을 한다고 하니, 결코 적은 숫자가 아닙니다.
하루에도 수십 건의 상담을 진행하면서 느끼는 건, 많은 분들이 권리 분석과 시세 조사의 중요성을 간과한 채
입찰에 뛰어든다는 점입니다.
오늘은 경매 입찰 후 미납으로 이어지는 대표적인 세 가지 사례를 통해 실수 유형과 예방법을 자세히 알아보겠습니다.
1. 세금 문제를 간과한 경우
대항력 있는 임차인이 있는 물건의 경우, 세금 관계를 반드시 확인해야 합니다. 아무리 임차인이 전입신고,
확정일자, 배당요구까지 모두 갖춘 ‘완벽한’ 상태라 해도, 세금이 선순위로 잡혀 있다면 이 임차인은
배당을 받지 못하고, 보증금을 낙찰자가 떠안는 경우가 생깁니다.
어디서 확인하나요?
👉 문건송달 내역의 ‘교부권자’ 확인
‘서울지방국세청’, ‘영등포세무서’ 등의 교부권자가 여러 명 등장한다면 반드시 세입자에게
세금 완납 여부를 확인하고, 서류상 증거까지 받아두는 것이 안전합니다.
주의: 공매에서는 법정기일을 통해 세금 순서를 확정할 수 있지만, 경매에서는 해당 내용이 불투명합니다.
2. ‘대항력 포기’만 보고 안심했다가 생기는 실수
많은 분들이 "매각물건명세서에서 대항력 포기했네? 그럼 안전하겠지"라고 생각합니다.
하지만 그건 1차적인 확인일 뿐입니다.
실제 사례에서는 대항력을 포기한 세입자 외에도, 말소기준권리보다 앞서 전입한
또 다른 세입자가 존재하는 경우가 있습니다. 이 경우, 해당 세입자의 보증금은
낙찰자가 인수해야 하므로, ‘대항력 포기’ 문구만 보고 입찰에 참여했다가는 낭패를 볼 수 있습니다.
👉 모든 점유자들의 전입일자를 꼭 확인하세요.
👉 특히 매각물건명세서의 비고란에 숨어 있는 조건들을 꼼꼼히 체크하세요.
3. 전세권자의 전입신고, 이건 무조건 인수다!
전세권은 일반적으로 경매 신청 시 말소기준이 될 수 있기 때문에 별다른 문제 없이
소멸된다고 생각할 수 있습니다. 하지만 전세권자 본인이 전입까지 한 경우, 상황이 달라집니다.
📌 전세권자 + 전입 = 낙찰자가 보증금 인수
예를 들어 전세권자가 경매를 신청했을 경우 말소 기준권리가 되어 소멸되지만,
전입신고가 되어 있으면 법원은 보증금 전액 인수 책임을 낙찰자에게 지웁니다.
이 점은 많은 입찰자들이 가장 헷갈려하는 부분 중 하나이며,
실제로 이 문제로 인한 미납 사례도 많습니다.
정리 : 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 3가지
1. 체납 세금 확인
👉 문건송달내역 > 교부권자 확인
2. 모든 점유자 전입일 확인
👉 ‘대항력 포기’ 문구에 안심 금물!
3. 전세권 + 전입 여부 체크
👉 전입된 전세권자는 무조건 인수
경매 입찰을 통해 수익을 내고 싶은 마음은 모두가 같지만, 기본적인 권리 분석과 시세 조사,
그리고 세입자와의 확인 절차를 무시하면 오히려 보증금을 날리는 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
이런 실수를 방지하기 위해서라도, 입찰 전 반드시 전문가의 상담을 받거나,
스스로 물건 분석 역량을 기르셔야 합니다.
